Wil ik mijn woning Te Koop zetten of Verkopen?

De huizenmarkt is nog steeds een veelbesproken onderwerp en dat zal de komende periode ongetwijfeld zo blijven. Door alle negatieve berichten wordt het plezier om een woning te kopen je eigenlijk ook een beetje ontnomen. Toch zijn de kansen voor kopers op dit moment enorm en blijven er voldoende mogelijkheden voor verkopers om de woning wel te verkopen mits er een juiste en vooral realistische strategie wordt gekozen.

Recent hebben wij een aantal Verkopersavonden georganiseerd voor opdrachtgevers van verschillende kantoren waarbij bovenstaande vraag centraal stond. In samenwerking met de NVM, de Hypotheekshop en Huis Make Over wilden wij het juiste vertrekpunt bepalen voor woningverkopers om de komende periode de woning te verkopen binnen de door hun gewenste termijn. Om dat vertrekpunt te kunnen bepalen is het van belang om goed op de hoogte te zijn van de prijsontwikkeling in betreffend postcodegebied. Dit konden wij mbv de cijfers van de NVM helder in beeld brengen. Daarnaast wilden we voor specifieke gevallen ook oplossingen aandragen, bv. op het gebied van hypotheekproblemen of woningen die voor een goede verkoop niet in de juiste staat verkeren.

Het verkopen van een woning is een veel dynamischer proces geworden dan enkele jaren terug. Wilde een opdrachtgever voorheen een iets hogere vraagprijs hanteren dan reeel was dan kwam dat uiteindelijk toch wel goed. Of de huizenprijzen stegen zo snel dat tegen de tijd je er echt vanaf wilde de prijzen dusdanig waren gestegen dat de woning alsnog verkocht werd of een kleine vraagprijs correctie (woning even aan- en afmelden op Funda zodat het leek alsof hij nieuw op de markt was) en de woning werd alsnog verkocht. In die periode was het niet de kunst de woning te verkopen maar de hoogste prijs te realiseren.

De tijden zijn zoals iedereen weet veranderd en daarom vraagt het verkoopproces meer dynamiek. Nog niet eerder hebben de spelers op de woningmarkt te maken gehad met tijdelijke maatregelen die zo'n grote invloed hebben op de aanschafprijs en woonlasten als de verlaging van de overdrachtsbelasting en de tijdelijke verhoging van de NHG grens. Voor zowel koper als verkoper is het van belang hier tijdig op in te spelen. Zijn er te lang geen kijkers geweest dan moet er actie ondernomen worden. Dan praat ik niet over termijn van enkele maanden, nee hooguit een maand en weer evalueren en waar nodig actie ondernemen.

"Heeft een prijsverlaging wel zin als er toch niemand komt?", is een veelgestelde vraag. Het antwoord daarop is denk ik een ander antwoord dan enkele jaren terug. In de "goede tijd" was ik ook van mening dat een prijsverlaging wel eens negatieve reclame voor de woning zou kunnen zijn. De markt was immers prima maar evengoed werd de betreffende woning niet verkocht "dus er zal wel iets mis zijn met die woning" was een veel voorkomende redenering bij een prijsverlaging. Hoe anders ligt dat nu....

De kopers willen in deze markt bloed zien bij woningen die lang te koop staan of een nieuwe woning kopen die scherp geprijsd is. Ze willen zien dat de woning drastisch in prijs is verlaagd, liefst meerdere keren.... Ze willen het gevoel hebben dat ze een woning scherp kunnen aankopen. Een woning kopen die al langere tijd te koop staat (> 1 jaar) en nog niet in prijs is verlaagd, wordt door koper gezien als "te duur" en niet serieus genomen. De vraagprijs is immers vastgesteld in een andere markt is de redenatie.

Bij nieuw aanbod zal dat anders liggen mits scherp (lees: reeel) geprijsd. Nieuw aanbod wordt toch altijd nog iets aandachtiger bekeken omdat het een gevoel geeft nog iets unieks te kopen. Mocht de recent in de verkoop gekomen woning evengoed niet snel verkocht worden, neem dan snel maatregelen (prijsverlaging, styling, uitgebreidere presentatie) zodat koper kan zien dat er een grote behoefte is om te verkopen. De woningen waarbij de houding van verkoper (vraagprijsontwikkeling) door koper als passief wordt geïnterpreteerd worden niet bekeken en worden niet interessant gevonden.

Woningverkopers die moeite hebben met het idee dat kopers het gevoel willen hebben dat er iets te halen valt en daardoor niet meegaan in deze dynamische markt gokken op een uitschieter. Zo heeft elke verkoper zijn eigen redenen om voor een bepaalde strategie te kiezen en is het onze taak om in overleg met u de juiste strategie te bepalen waarbij verkoper openstaat voor een eerlijk advies. Daarbij heeft de verkoper het minste belang bij iemand die langskomt en alleen maar vertelt wat diegene wil horen om de woning in de verkoop te krijgen.

Alle betrokkenen op de woningmarkt wil ik langs deze weg hele fijne feestdagen wensen en vooral veel wijsheid bij het nemen van de juiste beslissingen.

p.s. samen met mijn collega's  Ruud Bakker, Jelle de Graas en nog 14 andere collega's zijn we definitief ingeloot voor de Alp d'huZes en gaan we 6 en 7 juni een maximaal aantal keer de Alp D'huez beklimmen op de fiets. Volgende Blog daar weer meer over. Ik weet nu al dat elke ongezonde actie in december me duurder komt te staan dan alle andere jaren.

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
m.venneker@hoekstraenvaneck.nl
@maikelvenneker

#Funda menteel anders

Foto: Robert Elsing | Creative Crew

Elke makelaar weet dat het oriënteren en zoeken naar huizen op internet gebeurt. De functie van de etalage en de advertentie in de krant is allang niet meer het tonen van aanbod maar vooral jezelf etaleren. Niks nieuws dus.

Je ziet ook een duidelijke verschuiving op het internet: ‘mobiele bezoekers’…  Hendriks en Hoekstra en van Eck makelaars, actief en vooruitstrevend, anticiperen op deze trend. De posters in de etalage, de advertenties in de krant zijn voorzien van deze QR-marker maar ook de traditionele website wordt steeds meer bezocht via mobiele apparaten.

Even wat cijfers  
Ruim 10 % bezoekt hendriks.nl en hoekstraenvaneck.nl via een mobiel apparaat…. gemiddeld worden 3 pagina’s bekeken en blijft men ruim 2 minuten op de site. Absoluut zijn dit 4900 van 43000 bezoekers. Daarnaast hebben m.hendriks en m.hve, enkel te benaderen de QR-code, ruim 4500 bezoekers per maand. In totaal bijna 10.000 en dus goed voor 20 % van het totaal aantal surfers. (bron: google Analytics)

Dit is pas het begin….Inmiddels is meer dan 50% van het aantal mobiele telefoons een smartphone en de tablets zitten nog in de curve van de early adapters….

Doelgroep

Is dit echter ook de doelgroep die het huis gaat (en kan) kopen? Dit is nooit met zekerheid te zeggen. Dat je als makelaar alleen een telefoon hebt waarmee je kunt bellen en dat voldoende vindt wil niet zeggen dat de (vergrijzende) massa stil zit. Offline en via het ‘traditionele’ internet wordt het huis nog steeds beter dan ooit gepresenteerd.

Mobiel internet wordt echter op een andere manier ‘beleefd’. Je moet direct kunnen doordringen tot de essentie. De pagina moet eenvoudig, snel en licht zijn anders haakt men af. Conformeren aan de bestaande conventies is van cruciaal belang.

Fundamenteel anders

Hendriks en Hoekstra en van Eck heeft onlangs Emozo gelanceerd, een mobiele app waarbij de huizen op kwalitatieve aspecten kunnen worden geselecteerd! Nu nog even wollig maar bekijk het nu live…..

Scan de QR code

 

Die 20% is nog maar het begin… Wij zitten niet stil en komen tegemoet aan de (latente) behoefte van deze sterk stijgende groep.

reageren? @ruud78 | @hendriksgroep | @hvegroep |

 

 

De woningmarkt: “Verkoper of koper aan zet?”

Op 1 oktober openen alle woningverkopers die deelnemen aan de landelijke Open Huizen Dag hun deuren voor alle geïnteresseerden. De opkomst op deze dag zegt iets over de potentie van de markt en de verhuisbehoefte. Er zijn voldoende redenen voor kopers om tot aankoop over te gaan, dus een hoge opkomst zou heel goed kunnen.


Op dit moment lopen er nog 2 tijdelijke maatregelen welke voor koper en verkoper interessant zijn, namelijk de verhoogde NHG grens (rentekorting bij financiering tot euro 350.000,-) en de verlaagde overdrachtsbelasting (2% in plaats van 6%). De komende periode zal blijken in hoeverre kopers en verkopers hierop in gaan spelen. 


Vanuit de verkoper geredeneerd is het zaak om - gedurende de periode dat deze maatregelen nog lopen - het huis te verkopen en de vraagprijs dusdanig af te stemmen dat er voldoende kijkers komen. 


Als het de komende periode met de verhoogde NHG grens en de verlaagde overdrachtsbelasting niet lukt, gaat het dan straks wel lukken? In veel gevallen ligt de oplossing toch in de vraagprijzen. Als de afgelopen periode rustig is geweest met kijkers en er zich geen kandidaat kopers hebben gemeld bij het betreffende huis dan is (drastisch) in prijs verlagen vaak noodzaak. Voor woningen waar veel aan moet gebeuren, is het voor kopers heel moeilijk een hypotheek te krijgen. Deze huizen zullen in veel gevallen opgeknapt moeten worden om het huis te kunnen verkopen.


Het belang voor kopers om de komende periode een woning te kopen wordt onderbelicht. Als ik als makelaar dat belang ga onderstrepen dan krijgt het al snel een gekleurd tintje maar dat neem ik dan maar op de koop toe.


Uiteindelijk zijn de tijdelijke maatregelen - die straks mogelijk gaan vervallen - ook voordelen voor de kopers. Het is zeer waarschijnlijk dat de NHG grens per 1 januari weer verlaagd wordt van euro 350.000,- naar 265.000,-. Voor kopers in dat segment is er straks dus geen rentekorting meer. Daarnaast neemt de koper bij het uitstellen van de koopbeslissing een groot risico ten aanzien van de overdrachtsbelasting. Vooralsnog is dit een tijdelijke maatregel tot 1 juli 2012. 


Willen zowel koper als verkoper van de verlaging van de overdrachtsbelasting kunnen profiteren bij de aanschaf van hun nieuwe huis, dan moeten zij snel in actie komen. De verkoper van een woning zal met de verkoopprijs rekening houden of hijzelf ook nog in aanmerking komt voor de lage overdrachtsbelasting, in de beschikbare tijd die hij nog heeft om zelf een nieuwe woning te vinden. 


Wat houdt de koper tegen om voor zekerheid te gaan en van beide regelingen te profiteren? Het kan zijn dat de koper speculeert op het dalen van de huizenprijzen. Op zich valt hier iets voor te zeggen. Wat echter daarin meegenomen moet worden is dat de financierbaarheid van de woningen lastiger gaat worden in de toekomst. Op dit moment is de gedragscode van de banken dat er tot maximaal 106% van de waarde van de woning gefinancierd kan worden. Dat betekent dat kopers aanzienlijk minder ruimte hebben om extra geld te lenen voor verbouwingen en aanpassingen. De verwachting is dat de leencapaciteit de komende jaren alleen maar minder gaat worden. Het zou heel goed kunnen dat de banken straks tot 100% gaan financieren en dat koper alle bijkomende kosten plus mogelijke verbouwingen aan eigen middelen moet inbrengen. 


De koper moet zich dus afvragen of het speculeren op dalende woningprijzen afweegt tegen het feit dat de financierbaarheid afneemt. Want de keuze wordt bij een afnemende financierbaarheid beperkt én de koper kan nu nog profiteren van de lage overdrachtsbelasting en de rentekorting op de hypotheek. De rentekorting geldt immers gedurende de hele looptijd bij een hypotheek die onder de tijdelijke verhoogde NHG-norm is afgesloten.


Maikel Venneker, directeur makelaardij Hoekstra & van Eck groep

Wij zijn ontroerd

Bij ieder huis wat we verkopen zijn wij als makelaars ietwat ontroerd. Vreugde, omdat we een klant hebben kunnen helpen, maar tegelijkertijd een beetje verdriet. De verkoper neemt afscheid van een eigen thuis, een vertrouwde woonomgeving.


Beetje overdreven? Sta eens even stil bij je laatste verhuizing… Dat was toch een speciaal gevoel, toen je de voordeur voor de allerlaatste keer dicht trok? Misschien heb je zelfs wel een traantje gelaten.


Emotie
Waar het om gaat is de emotie die er bij komt kijken als je een huis verkoopt, of koopt. Daarom vonden wij het erg vreemd dat juist bij het zoeken naar een huis op allerlei woningsites geen rekening wordt gehouden met emotie. Statische kenmerken, met clichés doorspekte advertentieteksten. Kil, koud en afstandelijk.


Dat kan anders, dat doen wij vanaf nu anders!


Emozo
Dat is de naam van onze nieuwe mobiele website. Op hve.emozo.nl kan je zoeken, via je smartphone, naar huizen op basis van jouw emotie. Welke vijf wensen met betrekking tot je woonomgeving vind jij cruciaal voor je nieuwe huis? Voeg daar je gewenste locatie en prijs aan toe en zoeken maar!


De resultaten die je ziet zijn uniek. Bovendien zijn het de eigenaren van het huis zelf die vertellen waarom het zo’n mooi huis is waar je prettig kan wonen. Huizen waar je, op basis van de foto, niet direct naar zou kijken worden ineens interessant.


Verkoper aan het woord
De tekst die je te zien krijgt bij het huis is afkomstig van de eigenaar, de verkoper. Je hoeft je dus niet door het makelaarsjargon heen te spitten. Nee, oprechte informatie over het huis en de omgeving. De verkoper vertelt je graag waarom het zo prettig wonen is in dat huis. Alleen op hve.emozo.nl!


Mobiel
Er is bewust gekozen voor een site geoptimaliseerd voor mobiele apparaten. Internet op je mobiel is bezig met een geweldige opmars. Inmiddels gebruikt ruim 10% van onze bezoekers op de gewone website een smartphone. Als we het aantal bezoekers via de huidige mobiele website ook meetellen maakt zelfs 20% van onze bezoekers gebruik van een smartphone. Dit aantal gaat alleen maar groeien en met hve.emozo.nl is Hoekstra & van Eck klaar voor deze groei.


Ontdek nu hoe emotie het verschil maakt bij het zoeken naar een huis, ga naar hve.emozo.nl!


Eric Bond, algemeen directeur Hoekstra & van Eck

Emozo is specifiek ontworpen voor de smartphone maar draait ook onder chrome. Open deze link in Chrome voor de Emozo applicatie.

Opgeven is geen optie

Deze week staat mede in het teken van de Kanker Bestrijding. Dit heeft u misschien gemerkt door de collectant bij u thuis, de aandacht in de media of, mocht u een Facebook account hebben, door de berichtjes op de diverse Facebook accounts, of misschien op een hele andere wijze.


 Helaas hebben de meeste mensen van dichtbij wel eens ervaren wat deze ziekte met zich meebrengt. Zelf spreek ik helaas, zowel privé als in mijn werkomgeving, uit ervaring.

Gelukkig dat er door het werven van geld een heleboel ontwikkelingen zijn geweest waardoor de kans op genezing en de mogelijkheden voor bestrijding zijn toegenomen.

Op jonge leeftijd heb ik meegemaakt wat het collecteren inhoudt. Zolang ik mij kan herinneren werd de collecte voor het KWF voor onze buurt bij ons thuis georganiseerd. Naast het rondbrengen van de bussen naar de collectanten was er uiteraard ook het inzamelen en het tellen van het opgehaalde geld bij ons thuis. Briefgeld of kleingeld werd afgewisseld met lege zakjes of waardeloos buitenlands geld.

De spanning die het bij sommige collectanten met zich mee bracht over de hoogte van het gecollecteerde bedrag is iets wat ik me heel goed kan herinneren. In sommige gevallen weten collectanten het van alle voorgaande jaren uit hun hoofd en willen ze dat elk jaar overtreffen. Iedereen met zijn eigen beweegreden en motivatie.

Begin dit jaar kreeg ik een email van mijn neef(je) die dit jaar ging deelnemen aan de Alp d'HuZes met de vraag of ik iets wilde sponsoren. Alpe d'HuZes is een actie waarbij fietsers, alleen of in een team, geld bijeen fietsen. Op één dag wordt zoveel mogelijk keer de legendarische Alpe d'Huez beklommen. Dit jaarlijkse fiets evenement zet zich door het werven van geld ervoor in dat de strijd tegen kanker uiteindelijk wordt gewonnen. Dat kanker niet meer als dodelijke ziekte, maar als een chronische ziekte kan worden gezien.

Doordat ik een (achteraf veel te bescheiden) bijdrage had gedaan werd ik op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen en ervaringen in de aanloop van deze bijzondere dag. In de afsluitende email waarin alle mensen die een bijdrage hadden geleverd werden bedankt, stond nauwkeurig beschreven wat de sfeer op die dag was en hoe mijn neef alles had ervaren. Na het lezen van die email stond voor mij een ding vast en dat is dat ik ook wilde deelnemen aan die dag. Mijn collega en goede vriend Ruud Bakker dacht er precies hetzelfde over en vanaf dat moment zijn we aan de slag gegaan.

Afgelopen woensdag was de kogel door de kerk en hebben we op initiatief van Ruud een accommodatie kunnen boeken en gaan we samen met nog 15 man op 7 juni 2012 deelnemen aan dit prachtige evenement. Het voorbereiden en wegwerken van mijn trainingsachterstand t.o.v. van sommige teamgenoten is begonnen. Op dit moment ben ik niet de Rode Lantaarn drager binnen het team en dat wil ik zo houden, maar de positie van kopman zal het helaas ook niet meer worden.

Naast de sportieve voorbereiding is het werven van sponsorgeld natuurlijk ook een belangrijk onderdeel. Bent u in dat laatste geïnteresseerd, dan verneem ik dat uiteraard graag namens Ruud en mij.

Ik hou u op de hoogte.

Met sportieve groet,
Maikel Venneker

Kriebelhoest @BNR

Afgelopen woensdag werd ik gebeld door een collega of we wilden deelnemen aan een radio uitzending op BNR. Beleid binnen het bedrijf is dat er maar 2 personen interviews geven namens Hoekstra & van Eck en Hendriks en die lagen op dat moment allebei ergens op een ligbed ingesmeerd met zonnebrandolie in de zon.

Gelukkig kon ik een van hun bereiken en kwamen we tot de conclusie dat we deze kans niet voorbij moesten laten gaan. Volgende conclusie was dat ik dan maar het interview moest doen.

In mijn enthousiasme twitterde (@maikelvenneker) en facebookte ik, dat ik maandag mijn radio debuut zou maken. Dat is niet voor het eerst van mijn leven dat ik eerst iets (onverstandigs) doe en later de consequenties ervan besef. Misschien was het verstandiger geweest om “anoniem” in alle stilte dat “interviewtje” te geven en bij een succesvol optreden het van de daken te schreeuwen. Aan de andere kant kan je zelf ook niet oordelen of een interview succesvol is geweest, dus dat laat ik nog steeds aan andere over.

Wat ik wel kan concluderen is dat een voorbereiding zinloos is. Er is maar er een die bepaalt waar het over gaat en welke richting het gesprek op gaat en dat is de man die er elke dag zit, het al vele jaren doet en de vragen stelt. Van de 73 oneliners die ik me hoofd had zitten om te vertellen heb ik er een kunnen gebruiken. Helaas in de verkeerde context en op het verkeerde moment. Die andere 72 bewaar ik dan maar voor een volgend optreden.

Als mensen om mij heen vroegen of ik zenuwachtig was dan antwoordde ik uiteraard ontkennend. Waarom zou ik zenuwachtig zijn? Het gaat toch om je eigen vakgebied en wij zijn toch degene die er verstand van hebben? Mijn overmoed werd langzaam aan gestraft door een opkomend kriebel hoestje. Geen grapje. Vanaf het moment dat ik akkoord had gegeven en de datum en het tijdstip vastlagen kreeg ik last van een niet te stoppen kriebelhoest.

De zondag voor de maandag had ik nog een jaarlijks golftoernooi waar ik altijd enorm naar uitkijk. Toch besloot ik maar om tijdens deze dag me iets ingetogener te gedragen dan gebruikelijk om de volgende dag meer dan scherp voor de dag te komen. Of mijn voorbereiding heeft geholpen en de kriebelhoest zijn stempel heeft kunnen drukken, is niet aan mij om te beoordelen. Het fragment is ergens op internet te vinden voor de liefhebber. Mocht u het niet kunnen vinden dan mail ik het u graag. Via twitter kunt u mij bereiken, @maikelvenneker

Maikel Venneker, directeur makelaardij Hoekstra & van Eck groep

Bouwvak voor de makelaardij?

De bouwvak en schoolvakanties zijn inmiddels in volle gang.

ANNO 2010
De afgelopen jaren was dit te merken in de agenda’s van de makelaardij. Waren er gemiddeld zo’n 30 afspraken per week, in vakantietijd liep dit terug naar zo’n 10 a 12 afspraken per week. Het aantal telefoontjes van gemiddeld 50 per dag liep terug naar soms maar 10 per dag. En de cliënten die een bezoek aan onze showrooms brachten, waren dan op 1 hand te tellen.

“Waarom gaan de makelaarskantoren dan niet dicht tijdens de bouwvakvakantie in hun regio? Moeten de makelaars, secretaresses, mensen van de administratie, de ICT-ers tijdens deze rustige tijd wel full-time blijven doorwerken?”

De collega’s met schoolgaande kinderen gaan tijdens deze periode ook op vakantie. De kinderloze medewerkers gaan pas na de bouwvak van hun welverdiende vakantie genieten. En dat houdt in dat er medewerkers op vakantie gaan als de agenda’s weer vol met afspraken raken.

Ook onze verkopers genieten van hun vrije weken, waarbij in sommige gevallen hun woning in die periode niet bezichtigd kan worden. En komt er een bieding op een woning binnen, dan zijn sommige verkopers niet te bereiken omdat ze, in bijvoorbeeld China, van een rondreis genieten.

Zullen er makelaarskantoren zijn die tijdens de bouwvakvakanties op halve kracht gaan werken? Ik denk van niet!

ANNO 2011
Voor ons is de zomerperiode dit jaar wel anders, al het bovenstaande gaat dit jaar niet op. Door de overdrachtsbelasting te verlagen naar 2% is de woningmarkt weer volop in beweging. Het surfgedrag van potentiële kopers op onze internetsite is de afgelopen periode zelfs toegenomen met 10%. Terwijl normaal gesproken het surfgedrag tijdens de zomervakantie flink afneemt.

De reuring gaat voor ons deze zomerperiode lekker door. Bouwvak of niet, collega’s die op vakantie zijn of niet. Wij hebben het lekker druk dit jaar.

Daarom ga ik er nog een week flink tegenaan, om vervolgens te genieten van zon, zee, strand en een heerlijke cocktail. Dit geldt niet voor mijn collega’s. Die blijven doorwerken om onze cliënten optimaal van dienst te kunnen zijn.

Rinze Stienstra, Hendriks Makelaardij Arnhem
Hoekstra & van Eck en Hendriks Groep werken als één organisatie. Was Hoekstra & van Eck al een gevestigde naam, door de samenwerking met de Hendriks Groep is één van de grootste NVM woningmakelaars in het land ontstaan.