vrijdag 30 maart 2012

Waar ben ik in godsnaam mee bezig?

Dit heb ik me het afgelopen jaar 10x zoveel afgevraagd als daarvoor. Heeft niets te maken met mijn werk in de makelaardij, want ik vind nog steeds dat ik, samen met de beste en leukste collega's, voor het mooiste bedrijf in ons vakgebied werk.


Het heeft alles te maken met mijn deelname aan Alp d’HuZes. Geïnspireerd door de deelname van mijn neef i.c.m. het ondersteunen van de strijd tegen kanker beloofde dit een groot feest te worden. Als ik het beoogde schema zou volhouden dan zou ik voor het eerst sinds jaren weer een strak lichaam hebben als het strandseizoen zou beginnen. Ook een leuke bijkomstigheid.

Een groot deel van “onze groep” pakt inderdaad het schema op om de berg 6x te beklimmen. Die zijn inmiddels zo getraind dat ze zonder handen en op een wiel naar boven kunnen. Een daarvan is mijn buurman. Heerlijk confronterend als hij weer voorbij fietst, voor de 4e keer die week.

Na een klein half jaar ben je wel een meester in het bedenken van excuses. Heb zelfs een keer overwogen om mijzelf te blesseren toen ik geen “geldig” excuus kon verzinnen.

Gelukkig werd ik overtuigd om mee te gaan spinnen. De herinneringen die ik aan deze discipline heb zijn niet heel positief. Volgens mij zijn dat in 2002 welgeteld 2 lessen geweest in ruil voor 1,5 jaar abonnementskosten. Ik heb beide lessen niet volgemaakt. Soms moet je over dingen heen stappen dus ik besloot toch maar weer te gaan.

Op dinsdagavond is het druk met spinnen. Welgeteld een mannetje / vrouwtje of 40 in een te klein zaaltje dat ongelooflijk stinkt naar het zweet van de groep ervoor. Wat een feest. Na 3 lessen was ik nog steeds de slechtste. Ook die dame naast me van 100+ kg hield het langer vol. Gelukkig kon ik net op tijd een blessure verzinnen tijdens dat uurtje. Bij binnenkomst is het de kunst het juiste fietsje uit te pikken. De fiets waarbij je eigen “cadans” niet zichtbaar is voor de juf maar juf wel zichtbaar is. Medespinners van de dinsdagavond groep begrijpen dat laatste. Inmiddels heb ik de smaak te pakken dankzij mijn teamgenoten.

Gister een mail van een andere teamgenoot. Eentje waar je als medeteamgenoot ongelooflijk trots op bent. Die gaat die dag zeker 6x halen en fietst vooraan mee. Hij mailde dat collega’s van zijn zwager 1200,- voor “ons” hadden opgehaald.

Zijn zwager is Jurg, waar ons beste team naar vernoemd is. Jurg is een jonge vent, een topper, vader, echtgenoot en opgegeven. Zijn behandelingen zijn gestopt werd ons gemaild en hij wordt alleen nog geholpen als de pijn ondraaglijk wordt. Een van zijn wensen is om Alp d’HuZes met ons nog mee te maken en die strijd is veel groter dan die wij moeten leveren voor deelname. Slik. Tranen in mijn ogen. Toen wist ik weer waarvoor we het doen.

Met sportieve groet,
Maikel Venneker, @maikelvenneker

woensdag 7 maart 2012

In 2012 wél verkopen, het kan zeker

Begin van het jaar staat in het teken van het uitspreken van de verwachtingen voor het aanstaande jaar en het vaststellen van de definitieve aantallen en cijfers van het afgelopen jaar. Als we de verwachtingen voor het komend jaar bekijken, dan geeft de NVM aan dat het aantal transacties vermoedelijk 5% lager zal liggen dan 2011 (in 2011 ruim 120.000 transacties) en verwachten de banken een prijsdaling van 5-10%. Als we kijken naar januari, dan is het jaar slecht begonnen met 7500 transacties. Het ziet er vooralsnog niet naar uit dat dit aantal transacties per maand zal gaan stijgen en dus moeten wij er samen met u voor zorgen dat uw woning daar tussen zit.

In het verleden was een prachtige afwerking of goede ligging of gunstige prijs voldoende om de woning te verkopen. In deze markt moet de woning op alle 3 de punten voldoen met prijs als belangrijkste USP, anders is het voor de koper onvoldoende interessant. Er moet rekening gehouden worden met de financiële beperkingen waar de koper mee te maken heeft. Voorheen was het verstrekken van hypotheken door banken een van de belangrijkste producten maar vandaag de dag een “bij product”. Wanneer heeft u voor het laatst een reclame gezien om een hypotheek af te sluiten?

Als ik de gemiddelde portefeuille beoordeel, dan kun je de meeste opdrachten die langere tijd in de verkoop staan in meerdere categorieën verdelen:
  1. Woningbezitters die in principe willen verkopen, overwaarde hebben en een bepaalde prijs in hun hoofd hebben maar zolang die niet wordt geboden wordt er niet verkocht;
  2. Woningbezitters die de prijs niet met de markt mee kunnen laten zakken omdat de hypotheek te hoog is. In veel gevallen zijn deze woningen binnen 5 jaar geleden gekocht of ingrijpend verbouwd;
  3. Woningen waar voor de doelgroep teveel aan moet gebeuren (afwerking).
Als opdrachtgever mag u van ons verwachten dat we voor alle opdrachtgevers een oplossing aandragen en dat kunnen we.

Als u zich als opdrachtgever in categorie 1 begeeft, dan is het de taak van de makelaar u op andere gedachten te brengen. Aan de hand van de beschikbare cijfers, de marktkennis en ervaring zou dit in de meeste gevallen moeten lukken mits opdrachtgever openstaat voor een eerlijk verhaal en de emotionele argumenten loslaat. De meest voorkomende argumenten in de praktijk:

“ik heb de tijd”;
“ik heb er zelf zoveel voor betaald dus wil dat ook ervoor hebben”;
“laat eerst iemand maar eens bieden”;
“mijn buurman heeft bedrag X gekregen en mijn huis is mooier”;
“ik pak zelf het voordeel van de overdrachtsbelasting”;
“opknappen van de woning laat ik aan de kopers over”.

Mocht categorie 2 van toepassing zijn dan komt ook de rol van de hypotheekadviseur om de hoek kijken. In het geval van een NHG hypotheek zijn er sommige gevallen (scheiding, ontslag, arbeidsongeschiktheid, overlijden van partner) concrete mogelijkheden om de woning toch voor een reëel bedrag in de verkoop te zetten en kwijting te krijgen voor het tekort aan opbrengst. Mocht u geen NHG hypotheek hebben dan zijn er ook nog andere oplossingen. Indien er na verkoop een nieuwe woning gekocht gaat worden, dan kan er via de nieuwe hypotheek het tekort aan opbrengst van de oude woning in veel gevallen mee worden gefinancierd. Tot
€ 20.000,- zijn de mogelijkheden zelfs goed te doen en daarboven is het afhankelijk van de WOZ waarde van de nieuwe woning i.c.m. het inkomen.

Voor woningen in categorie 3 die niet aan de eisen van de doelgroep voldoen is er een goede oplossing voorhanden. Het meest lastige is om onder ogen te komen en te beseffen dat de woning niet aan de wensen van de doelgroep voldoet. De reden waarom het zo belangrijk is om de woning wel aan te passen aan de wensen van de doelgroep is omdat kopers bijna geen verbouwingskosten meer mee kunnen financieren. De wil is er wel maar de mogelijkheden zijn er simpelweg niet vanwege de beperkingen die zijn opgelegd t.a.v. de leencapaciteit. Het is dus veel interessanter voor de koper om een kant en klare woning te kopen. Als opdrachtgever zou ik u willen uitnodigen om de uitdaging aan te gaan en onze specialist te vragen in hoeverre uw woning aan de doelgroep voldoet. De verkoopstylist die bij u langs komt heeft voor nagenoeg alle gevallen de oplossing, ook als de financiële mogelijkheden qua directe investering lastig zijn. Vaak is dit een emotioneel lastig traject omdat de woningbezitter erg gehecht is aan de staat van de woning. De kunst is om deze emotie los te laten.

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra en van Eck
@maikelvenneker