De realiteit en de aanstaande nieuwe spelregels

Met de huidige hypotheekregelgeving is de leencapaciteit van kopers 106% van de waarde van de woning. In de praktijk houdt de bank echter 104% aan. Die 4% bovenop de koopsom is nodig voor de overdrachtsbelasting, verwervingskosten en bemiddelingskosten voor de hypotheek.

Bij een koopsom van € 214.000,- (op dit moment landelijk gemiddelde volgens het kadaster) kan er bovenop de aankoopsom € 8.560,- extra worden geleend voor de overige kosten waarvan er € 4.280,- (2%) aan overdrachtsbelasting opgaat en dus een zelfde bedrag overblijft voor de verwervingskosten (taxatie, notaris, etc.) en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Bij een lagere aankoopsom is het bedrag voor de overige kosten dus nog lager.

De vooruitzichten voor de leencapaciteit van de kopers zijn nog iets somberder. Met redelijke zekerheid kan de aspirant-koper er vanuit gaan dat straks alleen nog maar de koopsom kan worden geleend. Dit kan dus een belangrijk argument voor de aspirant-kopers zijn om dit jaar nog zaken te doen.

Een ander belangrijk argument kan zijn, dat op dit moment de maandlasten bij een koopsom van € 214.000,- en een rente van 4,2% met rentevasteperiode van 10 jaar op € 500,- netto uitkomen. Daarmee ligt het niveau van de maandlasten lager dan in 1999.

Naast het verlagen van de leencapaciteit voor de koper verplicht de overheid om vanaf het nieuwe jaar ook het aflossingsgedeelte fors te verhogen, waardoor de gemiddelde maandlast hoger uit zal vallen voor de koper. Dit kan oplopen tot een paar honderd euro per maand in 2013.

Wat betekent dit voor de verkopers in deze markt? De woningen die voor de kopers bereikbaar zijn, zullen dus in goede staat moeten verkeren en aan bijna alle wensen van de koper moeten voldoen. De koper zonder spaargeld kan immers niet extra investeren en de kopers met spaargeld moeten dit soms gebruiken om het tekort op hun bestaande hypotheek bij verkoop eigen woning aan te vullen.

Mocht er naar aanleiding van afgelopen zaterdag geen concrete interesse voor uw woning zijn, of heeft u al een (te) lange periode geen kijkers meer gehad, dan is in de meeste gevallen een forse prijsaanpassing raadzaam.

Als zowel de kopers als verkopers alle aanstaande ontwikkelingen meewegen in hun beslissingen voor het vierde kwartaal, dan zou het heel logisch zijn dat het aantal verkopen enorm toeneemt de komende maanden.

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra & van Eck
@maikelvenneker

Grootste makelaarskantoor van Nederland

Afgelopen vrijdag is de top 100 van grootste makelaars gepubliceerd in het Vastgoed Magazine. Deze lijst is samengesteld door het magazine in samenwerking met Bangma & Bosma Bedrijfsadvies. De ranking is gebaseerd op het aantal opdrachten in portefeuille in combinatie met het aantal medewerkers. Wij zijn trots op het feit dat Hoekstra & van Eck en Hendriks Makelaardij op nummer 1 staat maar daar houdt het uiteraard niet op. Het onderzoek is voor het eerst gehouden en zal jaarlijks worden gepubliceerd.

De “Grootste van Nederland” worden is geen doel op zich maar het gevolg van de dagelijkse inzet van onze medewerkers op de kantoren en binnen die kantoren de enorme bereidheid om de klant tevreden te stellen. Daarnaast zegt het niet per definitie iets over de door de kantoren geleverde kwaliteit . Voor sommige opdrachtgevers is het misschien wel een reden om juist niet voor ons te kiezen.

Om op nummer 1 te komen wordt onder andere gekeken naar de omvang van de portefeuille. Op dit moment hebben wij meer dan 3500 particuliere opdrachtgevers en meer dan 50 nieuwbouwprojecten (deze projecten zijn niet meegerekend in de ranking). Het aantal opdrachten is bepalend voor het aantal klantcontactmomenten, wat weer bepalend is voor het aantal verkopen. Een woningverkoper is dus gebaat bij een groot aantal opdrachten van de makelaar. Vanwege onze omvang hebben wij meer dan 500 bezichtigingen per week. Dit zijn veel belangrijke contactmomenten met de relatief kleine groep kopers in deze markt, waarbij bij elke bezichtiging het doel is om de geïnteresseerde bij ons te laten slagen.

Naast de fysieke bezichtigingen hebben we vanwege de grote portefeuille ook veel bezoekers op onze unieke site. Door het nauwkeurig monitoren van de surfers op onze site kunnen we de woonwensen van deze groep in kaart brengen, waardoor we specifiek het geschikte aanbod onder de aandacht kunnen brengen. Met deze werkwijze zijn we uniek en het zorgt ervoor dat de kans het grootst is dat de prospect een tevreden koper wordt van een woning binnen onze portefeuille. Getuige de vele nieuwbouwprojecten is dit een werkwijze waar de professionele partijen ook in geloven.

Ongeacht de omvang de portefeuille is en blijft voor ons het leveren van kwaliteit een speerpunt. De eenvoudigste en beste omschrijving van kwaliteit is: “voldoen aan de verwachting van de klant”. Omdat we meer dan 3500 opdrachten hebben, hebben we ook dit aantal verwachtingspatronen. Helaas zullen we nooit 100% scoren, maar om zo dicht mogelijk bij de perfecte score te komen doen we veel onderzoek. Als eerste makelaar in Nederland vragen we alle kijkers die bij ons een woning komen kijken om een klanttevredenheidsonderzoek (KTO) in te vullen welke we rechtstreeks publiceren op de onafhankelijke makelaarswebsite www.wieisdebestemakelaar.nl. Nadat iemand bij ons een bezichtiging heeft gehad ontvangt diegene 's avonds een email met een korte vragenlijst naar de ervaring over onze dienstverlening en wordt een korte reactie gevraagd over de woning. Voor ons hele belangrijke informatie om de verwachtingen in kaart te brengen en waar nodig onze dienstverlening dus te verbeteren. Wilt u weten hoe de mogelijke koper van uw woning onze dienstverlening ervaart? Kijk dan op deze site. U zult helaas ook wel eens een negatieve reactie zien maar wij doen er alles aan om vanaf het moment dat de ontevreden reactie binnen is gekomen dit voor een volgende keer uit te sluiten.

Los van het onderzoek naar aanleiding van de klantcontactmomenten met woningzoekenden die bij woningen van ons komen kijken, doen wij ook onderzoek bij lopende opdrachtgevers. Elke opdrachtgever krijgt periodiek een KTO om de kwaliteit van de dienstverlening tot op dat moment te evalueren en in kaart te brengen. Helaas hebben we ook hier geen perfecte score, maar kunnen we met de informatie er wel alles aan doen daar zoveel mogelijk in buurt te komen. Het maakt voor ons inzichtelijk waar het door ons geboden product wel of niet in de pas loopt met de verwachting van de klant.

Het doel is dat iedereen in het bedrijf, met de geboden informatie van de KTO's, ons product wil afstemmen op de verwachting van onze klant. Als we daar in slagen dan bieden we kwaliteit waardoor we “De Grootste” blijven.

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra en van Eck
@maikelvenneker

Meedoen aan Alpe d'HuZes is “nee” zeggen.

Meedoen is “nee” zeggen en dat is nou net het moeilijkste dat er is..... Althans, als ik voor mijzelf spreek.

• Nee, voor mij geen biertje. Doe mij maar een watertje;
• Nee, ik hoef geen eten van de snackbar. Ik heb mijn eigen gesmeerde broodjes mee;
• Nee, ik blijf niet. Ik ga alvast naar huis;
• Nee, ik ga vanavond niet mee tot sluitingstijd. Morgenochtend ga ik me namelijk de blubber fietsen;
• Nee, ik heb de hele avond al gedronken. Ik ga dus niet mee shoarma eten bij Jeruzalem;
• En zo kan ik nog wel even doorgaan......

De afgelopen 6 maanden waren dat de antwoorden die in mijn hoofd zaten. Zowel elke ochtend, als ik opstond, als elke avond als ik naar bed ging. Die antwoorden zaten in mijn hoofd, maar kwamen er niet uit op de momenten dat het nodig was. Na 1,5 liter drinken de volgende ochtend kwamen de antwoorden gelukkig wel weer bovendrijven.

Gelukkig bestaat onze groep uit 15 deelnemers en ben ik niet de enige die hier last van heeft. Nog een maand en dan moeten we de berg op, dus de eindsprint qua voorbereiding is ingezet. Sommigen lopen voor op schema en sommigen zijn bezig met die eindsprint. Mijn eindsprint houdt in dat ik de hele maand mei 3x per week op “hoogte” spin, los van de kilometers die ik maak op de weg.

Meedoen aan Alpe d'HuZes is “ja” zeggen.

Meedoen is “ja” zeggen tegen een financiële garantstelling van € 40.000,- met ons team van 15 deelnemers. Om dit geld bij elkaar te krijgen hebben we, los van de donaties, 2 grote evenementen georganiseerd. In februari hadden we Culinair Oudorp en morgen vindt het benefietconcert plaats in de Grote Kerk in Alkmaar.

In een tijd waarin het niet zo eenvoudig is om een bedrijf te bellen en te vragen of ze een zak geld willen geven, blijkt daarentegen dat de bereidheid van bedrijven groot is om op een ander vlak iets te kunnen betekenen. Dat is ook waarom onze deelname tot nog toe een groot feest is. De reacties van bedrijven zijn zelfs hartverwarmend. We hebben bij redelijk veel bedrijven aangeklopt en niet om geld gevraagd maar of ze iets wilden doen en willen meedenken hoe het mogelijk nog beter kan.
Dit met bijna altijd een positief antwoord als gevolg.

Het doel was dus om diensten aan elkaar te koppelen en als je die samen brengt tot iets te komen waar de gasten graag voor betalen. Na morgen weten we of de gasten graag hebben betaald voor hun komst naar de Grote Kerk in Alkmaar. Dan kunnen we zondagochtend weer beginnen met “nee” zeggen.

Met sportieve groet,

Maikel Venneker
@maikelvenneker

Waar ben ik in godsnaam mee bezig?

Dit heb ik me het afgelopen jaar 10x zoveel afgevraagd als daarvoor. Heeft niets te maken met mijn werk in de makelaardij, want ik vind nog steeds dat ik, samen met de beste en leukste collega's, voor het mooiste bedrijf in ons vakgebied werk.


Het heeft alles te maken met mijn deelname aan Alp d’HuZes. Geïnspireerd door de deelname van mijn neef i.c.m. het ondersteunen van de strijd tegen kanker beloofde dit een groot feest te worden. Als ik het beoogde schema zou volhouden dan zou ik voor het eerst sinds jaren weer een strak lichaam hebben als het strandseizoen zou beginnen. Ook een leuke bijkomstigheid.

Een groot deel van “onze groep” pakt inderdaad het schema op om de berg 6x te beklimmen. Die zijn inmiddels zo getraind dat ze zonder handen en op een wiel naar boven kunnen. Een daarvan is mijn buurman. Heerlijk confronterend als hij weer voorbij fietst, voor de 4e keer die week.

Na een klein half jaar ben je wel een meester in het bedenken van excuses. Heb zelfs een keer overwogen om mijzelf te blesseren toen ik geen “geldig” excuus kon verzinnen.

Gelukkig werd ik overtuigd om mee te gaan spinnen. De herinneringen die ik aan deze discipline heb zijn niet heel positief. Volgens mij zijn dat in 2002 welgeteld 2 lessen geweest in ruil voor 1,5 jaar abonnementskosten. Ik heb beide lessen niet volgemaakt. Soms moet je over dingen heen stappen dus ik besloot toch maar weer te gaan.

Op dinsdagavond is het druk met spinnen. Welgeteld een mannetje / vrouwtje of 40 in een te klein zaaltje dat ongelooflijk stinkt naar het zweet van de groep ervoor. Wat een feest. Na 3 lessen was ik nog steeds de slechtste. Ook die dame naast me van 100+ kg hield het langer vol. Gelukkig kon ik net op tijd een blessure verzinnen tijdens dat uurtje. Bij binnenkomst is het de kunst het juiste fietsje uit te pikken. De fiets waarbij je eigen “cadans” niet zichtbaar is voor de juf maar juf wel zichtbaar is. Medespinners van de dinsdagavond groep begrijpen dat laatste. Inmiddels heb ik de smaak te pakken dankzij mijn teamgenoten.

Gister een mail van een andere teamgenoot. Eentje waar je als medeteamgenoot ongelooflijk trots op bent. Die gaat die dag zeker 6x halen en fietst vooraan mee. Hij mailde dat collega’s van zijn zwager 1200,- voor “ons” hadden opgehaald.

Zijn zwager is Jurg, waar ons beste team naar vernoemd is. Jurg is een jonge vent, een topper, vader, echtgenoot en opgegeven. Zijn behandelingen zijn gestopt werd ons gemaild en hij wordt alleen nog geholpen als de pijn ondraaglijk wordt. Een van zijn wensen is om Alp d’HuZes met ons nog mee te maken en die strijd is veel groter dan die wij moeten leveren voor deelname. Slik. Tranen in mijn ogen. Toen wist ik weer waarvoor we het doen.

Met sportieve groet,
Maikel Venneker, @maikelvenneker

In 2012 wél verkopen, het kan zeker

Begin van het jaar staat in het teken van het uitspreken van de verwachtingen voor het aanstaande jaar en het vaststellen van de definitieve aantallen en cijfers van het afgelopen jaar. Als we de verwachtingen voor het komend jaar bekijken, dan geeft de NVM aan dat het aantal transacties vermoedelijk 5% lager zal liggen dan 2011 (in 2011 ruim 120.000 transacties) en verwachten de banken een prijsdaling van 5-10%. Als we kijken naar januari, dan is het jaar slecht begonnen met 7500 transacties. Het ziet er vooralsnog niet naar uit dat dit aantal transacties per maand zal gaan stijgen en dus moeten wij er samen met u voor zorgen dat uw woning daar tussen zit.

In het verleden was een prachtige afwerking of goede ligging of gunstige prijs voldoende om de woning te verkopen. In deze markt moet de woning op alle 3 de punten voldoen met prijs als belangrijkste USP, anders is het voor de koper onvoldoende interessant. Er moet rekening gehouden worden met de financiële beperkingen waar de koper mee te maken heeft. Voorheen was het verstrekken van hypotheken door banken een van de belangrijkste producten maar vandaag de dag een “bij product”. Wanneer heeft u voor het laatst een reclame gezien om een hypotheek af te sluiten?

Als ik de gemiddelde portefeuille beoordeel, dan kun je de meeste opdrachten die langere tijd in de verkoop staan in meerdere categorieën verdelen:

1. Woningbezitters die in principe willen verkopen, overwaarde hebben en een bepaalde prijs in hun hoofd hebben maar zolang die niet wordt geboden wordt er niet verkocht;
2. Woningbezitters die de prijs niet met de markt mee kunnen laten zakken omdat de hypotheek te hoog is. In veel gevallen zijn deze woningen binnen 5 jaar geleden gekocht of ingrijpend verbouwd;
3. Woningen waar voor de doelgroep teveel aan moet gebeuren (afwerking).

Als opdrachtgever mag u van ons verwachten dat we voor alle opdrachtgevers een oplossing aandragen en dat kunnen we.

Als u zich als opdrachtgever in categorie 1 begeeft, dan is het de taak van de makelaar u op andere gedachten te brengen. Aan de hand van de beschikbare cijfers, de marktkennis en ervaring zou dit in de meeste gevallen moeten lukken mits opdrachtgever openstaat voor een eerlijk verhaal en de emotionele argumenten loslaat. De meest voorkomende argumenten in de praktijk:

“ik heb de tijd”;
“ik heb er zelf zoveel voor betaald dus wil dat ook ervoor hebben”;
“laat eerst iemand maar eens bieden”;
“mijn buurman heeft bedrag X gekregen en mijn huis is mooier”;
“ik pak zelf het voordeel van de overdrachtsbelasting”;
“opknappen van de woning laat ik aan de kopers over”.

Mocht categorie 2 van toepassing zijn dan komt ook de rol van de hypotheekadviseur om de hoek kijken. In het geval van een NHG hypotheek zijn er sommige gevallen (scheiding, ontslag, arbeidsongeschiktheid, overlijden van partner) concrete mogelijkheden om de woning toch voor een reëel bedrag in de verkoop te zetten en kwijting te krijgen voor het tekort aan opbrengst. Mocht u geen NHG hypotheek hebben dan zijn er ook nog andere oplossingen. Indien er na verkoop een nieuwe woning gekocht gaat worden, dan kan er via de nieuwe hypotheek het tekort aan opbrengst van de oude woning in veel gevallen mee worden gefinancierd. Tot
€ 20.000,- zijn de mogelijkheden zelfs goed te doen en daarboven is het afhankelijk van de WOZ waarde van de nieuwe woning i.c.m. het inkomen.

Voor woningen in categorie 3 die niet aan de eisen van de doelgroep voldoen is er een goede oplossing voorhanden. Het meest lastige is om onder ogen te komen en te beseffen dat de woning niet aan de wensen van de doelgroep voldoet. De reden waarom het zo belangrijk is om de woning wel aan te passen aan de wensen van de doelgroep is omdat kopers bijna geen verbouwingskosten meer mee kunnen financieren. De wil is er wel maar de mogelijkheden zijn er simpelweg niet vanwege de beperkingen die zijn opgelegd t.a.v. de leencapaciteit. Het is dus veel interessanter voor de koper om een kant en klare woning te kopen. Als opdrachtgever zou ik u willen uitnodigen om de uitdaging aan te gaan en onze specialist te vragen in hoeverre uw woning aan de doelgroep voldoet. De verkoopstylist die bij u langs komt heeft voor nagenoeg alle gevallen de oplossing, ook als de financiële mogelijkheden qua directe investering lastig zijn. Vaak is dit een emotioneel lastig traject omdat de woningbezitter erg gehecht is aan de staat van de woning. De kunst is om deze emotie los te laten.

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra en van Eck
@maikelvenneker

Verkopersavonden en Open Huis

Om onze opdrachtgevers optimaal van dienst te kunnen zijn, willen we vooruitstrevend zijn in ons product. Ondanks de slechte markt zijn we in staat geweest om alle nieuwe ontwikkelingen - die de verkoop ten goede komen - te implementeren in ons dienstenpakket. De kosten gaan immers voor de baten uit. Ook in 2012 gaan we hiermee verder. Het voordeel van deze strategie is dat we vaak in een vroeg stadium benaderd worden door ontwikkelaars van noviteiten. Wij bekijken per item of onze opdrachtgevers ermee gebaat zullen zijn.

Afgelopen kwartaal zijn we begonnen met een initiatief wat niets met techniek te maken heeft maar wel met vooruitstrevend makelen. Voor onze opdrachtgevers hebben we Verkopersavonden georganiseerd. Op deze avond zijn alle opdrachtgevers van een vestiging gezamenlijk uitgenodigd en krijgen een presentatie van de NVM, De Hypotheekshop en een stylingbureau.

Op de Verkopersavond presenteert de NVM objectief de woningmarktcijfers gericht op het marktgebied in plaats van landelijke algemeenheden. In veel gevallen een confronterende boodschap maar het is wel de realiteit. Dit is iets waarvan wij denken dat de opdrachtgever erbij gebaat is.

Om oplossingen te bieden voor de opdrachtgevers presenteren we ook de mogelijkheden op hypotheekvlak en styling van de woning. De afgelopen twee maanden hebben we in vier regio’s deze avond georganiseerd en hebben we in totaal meer dan 500 opdrachtgevers ontvangen. De komende periode volgen onze overige kantoren.

In navolging van ons initiatief gaat de NVM dit jaar 800 (!) van deze avonden organiseren met collega NVM-makelaars. Iets waar wij uiteraard blij mee zijn. Het draagt allemaal bij aan de bewustwording van de spelers op deze markt en dat leidt ertoe dat de juiste stappen genomen gaan worden. De “salami techniek” en “de rode appel in de kist met groene” passeren zeker op deze avonden.

Een ander item welke wij op korte termijn gaan uitrollen is niet nieuw maar wel in een ander jasje gestoken. Vanuit de NVM wordt er twee maal per jaar met groot succes een Open Huizen Dag georganiseerd. Vanuit Hoekstra & van Eck gaan we dit maandelijks op de eerste woensdagavond van de maand organiseren van 18.30 tot 20.00 uur.

Uiteraard zijn wij als Hoekstra & van Eck normaliter ook ’s avonds beschikbaar. Het bekijken van meerdere woningen achter elkaar, na werktijden, wordt door een maandelijks open huis op woensdagavond makkelijker en vrijblijvender. Voor onze makelaars en onze opdrachtgever is het ook een goed evaluatiemoment om te kijken hoe we het volgende open huis meer kijkers krijgen bij een tegenvallend bezoekersaantal op een Open Huizen Avond.

Los van de hierboven genoemde items zijn we volop bezig met technische vernieuwingen waardoor we ook dit jaar weer minimaal 200 woningen per maand gaan verkopen, waaronder hopelijk zo spoedig mogelijk die van u!

We gaan beginnen!!

De start van het jaar en de teller staat weer op nul dus alles ligt weer open en er dienen zich weer volop nieuwe kansen aan.

Het wordt een jaar met heel veel uitdagingen, zowel prive als zakelijk. Letterlijk en figuurlijk gaan we dit jaar bergen beklimmen. Ondanks dat sommige bergen onbekend terrein zijn gaan we dit jaar wel met ongelooflijk veel vertrouwen tegemoet.

Privé wordt voor mij het deelnemen aan de Alp d'HuZes de grootste uitdaging. We gaan met 2 teams van 8 personen deelnemen aan deze bijzondere dag met als doel zoveel mogelijk keer de Alp d'Huez te beklimmen om geld in te zamelen voor de strijd tegen kanker. Na alle voorbereidingen is nu alles echt concreet. In de voorbereiding is het niet moeilijk voldoende enthousiastelingen te vinden maar voordat alles definitief is vallen er ook weer mensen af. De grens die gesteld wordt door de organisatie is vrij hoog. Elke deelnemer wordt verplicht minimaal 2500,- aan sponsorgeld binnen te halen dus je kunt niet spreken van een vrijblijvend evenement. Gezien het grote aantal deelnemers is het een terechte grens die gesteld wordt want er waren aanzienlijk meer inschrijvingen dan plaatsen. Erover praten en mensen enthousiasmeren is me tot nog toe beter af gegaan dan daadwerkelijk trainingsuren maken op de fiets. Ondanks dat het Alp d'HuZes heet is mijn persoonlijke doelstelling 3x dus er zal nog wel e.e.a. moeten gebeuren.

Samen proberen we initiatieven te bedenken om het totale bedrag van 40.000,- binnen te halen. Vooralsnog staan er 3 items op de rol. Op 4 februari zullen we 4 woningen in Oudorp omtoveren tot culinaire paleisjes waar deelnemers tegen betaling heerlijke wijnen met prachtige gerechten geserveerd krijgen. De opbrengst komt volledig ten goede van ons gezamenlijke fonds. Een ander item dat op de agenda staat is een benefietavond in De Telefoon Centrale (Oude KPN gebouw in Alkmaar). Inmiddels heeft Noordhollands meest swingende popgroep hun toezegging gedaan om deze avond belangeloos mee te werken. De verdere invulling van deze avond loopt nog, daarover binnenkort meer. Het 3e item zal op Koninginnedag plaatsvinden in Oudorp en over de exacte invulling daarvan zijn we nog bezig. De bereidheid onder de deelnemende restaurants, andere ondernemers en sponsoren is overweldigend. Je kan daar soms echt door geraakt worden als je ervaart hoe enthousiast sommigen reageren om hun bijdrage te leveren. Wilt u alles op de voet kunnen volgen dan kan dat door de Facebook pagina Fietsploeg Alp d'HuZes Alkmaar te "liken".

Zakelijk gezien ontbreekt het in deze tijd weinig branches, denk ik,  aan uitdagingen. Ons ook niet. De markt waarin wij moeten opereren is de nieuwe werkelijkheid en met deze omstandigheden moeten we het doen. Daarom zullen de vergelijkingen met een aantal jaar terug ook een keer stoppen en moeten we niet meer achteruit kijken maar creatief zijn. De kantoren die wachten op de oude tijden en het model waarmee de makelaardij gewend is te werken niet gaan veranderen,  zullen de boot gaan missen. Er zal op basis van het huidige transactieniveau een weg ingeslagen moeten worden welke rendabel is. Capitulatie komt voor de val dus de verwachting is dat de bedrijven die er niet voor kiezen hun tijd vooruit te zijn en niet kiezen om het roer om te gooien straks alsnog voor een ander model zullen gaan kiezen. Wat het model voor een ieder moet gaan worden daarover wordt veel gebrainstormd. Wij hebben ons plan de campagne in ieder geval klaarliggen en de komende periode zal in het teken staan van de uitrol daarvan. Ons nieuwe model biedt zowel voor opdrachtgever als opdrachtnemer voordelen waardoor we verwachten in 2012 verder te kunnen groeien. Mocht u willen weten hoe wij denken dat te gaan doen en overwegen gebruik te maken van onze  diensten dan komen we het graag toelichten. Los van een ander model zal de kwaliteit van de woningpresentatie i.c.m. de rol van de proactieve makelaar met eerlijk advies en realisme bij de opdrachtgever ook in 2012 doorslaggevend zijn om tot een succesvolle transactie te komen. Ook op het gebied van innovaties voor de woningpresentatie en vindbaarheid daarvan zijn we volop bezig waardoor we straks ook op dat vlak voor u de juiste partij zijn.

Het lijkt erop dat veel verkopers zich realiseren dat wachten geen zin heeft en dat er stappen gezet moeten worden qua vraagprijzen. Vooralsnog lijkt het erop dat de overdrachtsbelasting per 1-7 weer verhoogd gaat worden dus alle reden om een juiste vraagprijs te hanteren. Mocht de overdrachtsbelasting daadwerkelijk terug gaan naar 6%, dan heeft dat tot gevolg dat daarna de vraagprijs van de woningen die niet verkocht zijn eigenlijk al minimaal 4% omlaag moet om het voor de koper op hetzelfde niveau te houden. Die aanstaande ontwikkeling in ogenschouw nemende zou de verkoper er goed aan doen hier alvast op in te spelen en niet te wachten met een verlaging van de vraagprijs. De afgelopen jaren hebben we met andere tijdelijke maatregelen een stijging in het aantal transacties gezien in de periode waarin kopers op het laatste moment nog konden profiteren van bepaalde voordelen (verlaging NHG norm, invoering gedragscode, etc.). Dat zou betekenen dat het eerste gedeelte van het jaar er een opleving komt qua verkopen omdat kopers met zekerheid willen profiteren van de 2% overdrachtsbelasting. Aangezien een financiering in deze tijd zo maar 2 à 3 maanden kan duren is het nu het juiste moment om samen met de makelaar de ontwikkelingen op de woningmarkt voor te zijn met de vraagprijs en de salamitechniek achterwege te laten. Zorg ervoor dat uw woning de rode appel is in de kist met groene!

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
m.venneker@hoekstraenvaneck.nl
@maikelvenneker