vrijdag 9 december 2011

Wil ik mijn woning Te Koop zetten of Verkopen?

De huizenmarkt is nog steeds een veelbesproken onderwerp en dat zal de komende periode ongetwijfeld zo blijven. Door alle negatieve berichten wordt het plezier om een woning te kopen je eigenlijk ook een beetje ontnomen. Toch zijn de kansen voor kopers op dit moment enorm en blijven er voldoende mogelijkheden voor verkopers om de woning wel te verkopen mits er een juiste en vooral realistische strategie wordt gekozen.

Recent hebben wij een aantal Verkopersavonden georganiseerd voor opdrachtgevers van verschillende kantoren waarbij bovenstaande vraag centraal stond. In samenwerking met de NVM, de Hypotheekshop en Huis Make Over wilden wij het juiste vertrekpunt bepalen voor woningverkopers om de komende periode de woning te verkopen binnen de door hun gewenste termijn. Om dat vertrekpunt te kunnen bepalen is het van belang om goed op de hoogte te zijn van de prijsontwikkeling in betreffend postcodegebied. Dit konden wij mbv de cijfers van de NVM helder in beeld brengen. Daarnaast wilden we voor specifieke gevallen ook oplossingen aandragen, bv. op het gebied van hypotheekproblemen of woningen die voor een goede verkoop niet in de juiste staat verkeren.

Het verkopen van een woning is een veel dynamischer proces geworden dan enkele jaren terug. Wilde een opdrachtgever voorheen een iets hogere vraagprijs hanteren dan reeel was dan kwam dat uiteindelijk toch wel goed. Of de huizenprijzen stegen zo snel dat tegen de tijd je er echt vanaf wilde de prijzen dusdanig waren gestegen dat de woning alsnog verkocht werd of een kleine vraagprijs correctie (woning even aan- en afmelden op Funda zodat het leek alsof hij nieuw op de markt was) en de woning werd alsnog verkocht. In die periode was het niet de kunst de woning te verkopen maar de hoogste prijs te realiseren.

De tijden zijn zoals iedereen weet veranderd en daarom vraagt het verkoopproces meer dynamiek. Nog niet eerder hebben de spelers op de woningmarkt te maken gehad met tijdelijke maatregelen die zo'n grote invloed hebben op de aanschafprijs en woonlasten als de verlaging van de overdrachtsbelasting en de tijdelijke verhoging van de NHG grens. Voor zowel koper als verkoper is het van belang hier tijdig op in te spelen. Zijn er te lang geen kijkers geweest dan moet er actie ondernomen worden. Dan praat ik niet over termijn van enkele maanden, nee hooguit een maand en weer evalueren en waar nodig actie ondernemen.

"Heeft een prijsverlaging wel zin als er toch niemand komt?", is een veelgestelde vraag. Het antwoord daarop is denk ik een ander antwoord dan enkele jaren terug. In de "goede tijd" was ik ook van mening dat een prijsverlaging wel eens negatieve reclame voor de woning zou kunnen zijn. De markt was immers prima maar evengoed werd de betreffende woning niet verkocht "dus er zal wel iets mis zijn met die woning" was een veel voorkomende redenering bij een prijsverlaging. Hoe anders ligt dat nu....

De kopers willen in deze markt bloed zien bij woningen die lang te koop staan of een nieuwe woning kopen die scherp geprijsd is. Ze willen zien dat de woning drastisch in prijs is verlaagd, liefst meerdere keren.... Ze willen het gevoel hebben dat ze een woning scherp kunnen aankopen. Een woning kopen die al langere tijd te koop staat (> 1 jaar) en nog niet in prijs is verlaagd, wordt door koper gezien als "te duur" en niet serieus genomen. De vraagprijs is immers vastgesteld in een andere markt is de redenatie.

Bij nieuw aanbod zal dat anders liggen mits scherp (lees: reeel) geprijsd. Nieuw aanbod wordt toch altijd nog iets aandachtiger bekeken omdat het een gevoel geeft nog iets unieks te kopen. Mocht de recent in de verkoop gekomen woning evengoed niet snel verkocht worden, neem dan snel maatregelen (prijsverlaging, styling, uitgebreidere presentatie) zodat koper kan zien dat er een grote behoefte is om te verkopen. De woningen waarbij de houding van verkoper (vraagprijsontwikkeling) door koper als passief wordt geïnterpreteerd worden niet bekeken en worden niet interessant gevonden.

Woningverkopers die moeite hebben met het idee dat kopers het gevoel willen hebben dat er iets te halen valt en daardoor niet meegaan in deze dynamische markt gokken op een uitschieter. Zo heeft elke verkoper zijn eigen redenen om voor een bepaalde strategie te kiezen en is het onze taak om in overleg met u de juiste strategie te bepalen waarbij verkoper openstaat voor een eerlijk advies. Daarbij heeft de verkoper het minste belang bij iemand die langskomt en alleen maar vertelt wat diegene wil horen om de woning in de verkoop te krijgen.

Alle betrokkenen op de woningmarkt wil ik langs deze weg hele fijne feestdagen wensen en vooral veel wijsheid bij het nemen van de juiste beslissingen.

p.s. samen met mijn collega's  Ruud Bakker, Jelle de Graas en nog 14 andere collega's zijn we definitief ingeloot voor de Alp d'huZes en gaan we 6 en 7 juni een maximaal aantal keer de Alp D'huez beklimmen op de fiets. Volgende Blog daar weer meer over. Ik weet nu al dat elke ongezonde actie in december me duurder komt te staan dan alle andere jaren.

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
m.venneker@hoekstraenvaneck.nl
@maikelvenneker

vrijdag 2 december 2011

#Funda menteel anders

Foto: Robert Elsing | Creative Crew
Elke makelaar weet dat het oriënteren en zoeken naar huizen op internet gebeurt. De functie van de etalage en de advertentie in de krant is allang niet meer het tonen van aanbod maar vooral jezelf etaleren. Niks nieuws dus.

Je ziet ook een duidelijke verschuiving op het internet: ‘mobiele bezoekers’…  Hendriks en Hoekstra en van Eck makelaars, actief en vooruitstrevend, anticiperen op deze trend. De posters in de etalage, de advertenties in de krant zijn voorzien van deze QR-marker maar ook de traditionele website wordt steeds meer bezocht via mobiele apparaten.

Even wat cijfers  
Ruim 10 % bezoekt hendriks.nl en hoekstraenvaneck.nl via een mobiel apparaat…. gemiddeld worden 3 pagina’s bekeken en blijft men ruim 2 minuten op de site. Absoluut zijn dit 4900 van 43000 bezoekers. Daarnaast hebben m.hendriks en m.hve, enkel te benaderen de QR-code, ruim 4500 bezoekers per maand. In totaal bijna 10.000 en dus goed voor 20 % van het totaal aantal surfers. (bron: google Analytics)

Dit is pas het begin….Inmiddels is meer dan 50% van het aantal mobiele telefoons een smartphone en de tablets zitten nog in de curve van de early adapters….

Doelgroep
Is dit echter ook de doelgroep die het huis gaat (en kan) kopen? Dit is nooit met zekerheid te zeggen. Dat je als makelaar alleen een telefoon hebt waarmee je kunt bellen en dat voldoende vindt wil niet zeggen dat de (vergrijzende) massa stil zit. Offline en via het ‘traditionele’ internet wordt het huis nog steeds beter dan ooit gepresenteerd.

Mobiel internet wordt echter op een andere manier ‘beleefd’. Je moet direct kunnen doordringen tot de essentie. De pagina moet eenvoudig, snel en licht zijn anders haakt men af. Conformeren aan de bestaande conventies is van cruciaal belang.

Fundamenteel anders
Hendriks en Hoekstra en van Eck heeft onlangs Emozo gelanceerd, een mobiele app waarbij de huizen op kwalitatieve aspecten kunnen worden geselecteerd! Nu nog even wollig maar bekijk het nu live…..
Scan de QR code
 
Die 20% is nog maar het begin… Wij zitten niet stil en komen tegemoet aan de (latente) behoefte van deze sterk stijgende groep.

reageren? @ruud78 | @hendriksgroep | @hvegroep |