De starterslening in Haarlem biedt mogelijkheden

Samantha Hartog
Hypotheekadviseur

Je wilt je eerste huis kopen maar weet niet wat de mogelijkheden zijn? Iedere week adviseer ik mensen over hun mogelijkheden op de hypotheekmarkt. Bij degenen die voor het eerst een huis kopen lijkt de starterslening niet bekend en dat is jammer want het biedt de starter in Haarlem mogelijkheden.

De starterslening wordt door de Gemeente Haarlem beschikbaar gesteld om de starters op de woningmarkt te helpen. Met de starterslening kun je tot 20.000 euro aanvullend lenen waarbij je over deze 20.000 euro in ieder geval de eerste 3 jaar geen rente en aflossing betaalt. En dat bedrag kan nu net het verschil betekenen tussen 2 of 3 kamers, plantjes op je balkon of je eigen moestuin, op loopafstand van de binnenstad wonen of telkens weer de jacht op een parkeerplek moeten openen én niet onbelangrijk: het aantal kratjes bier dat je als klusvergoeding voor je vrienden moet halen.

Ik hoor je denken: 'Moet je nu een woning aanschaffen 20.000 euro boven je budget?' Nee, bekijk eerst hoeveel je zonder kunt lenen. Je weet met een ‘normale’ hypotheek namelijk voor de totale looptijd aan welke maandlasten je toe bent. Is deze financiering echter onvoldoende om je droomhuis te kunnen kopen dan bekijken we de mogelijkheden van de starterslening.

Kies je voor een starterslening dan is deze in beginsel renteloos en ook hoef je er niet op af te lossen. Dit kan natuurlijk niet altijd zo blijven. De gemeente geeft het je niet cadeau. Het SVn (stimuleringsfonds Volkshuisvesting) toetst iedere drie jaar voor de gemeente of je inkomen toereikend is de starterslening af te gaan lossen en rente over het geleende bedrag te gaan betalen. Is dit het geval dan wordt gekeken naar wat volgens de NHG-financieringsnormen op dat moment bij jouw inkomen past. Als je een starterslening afsluit moet je je er dus wel bewust van zijn dat je maandlasten na drie jaar dus hoger kunnen worden. En dat zou ergens ook wel goed zijn want dat betekent dat jouw financiële situatie erop vooruit is gegaan.

Wil je onafhankelijk en vakkundig advies dan kun je bij ons terecht. We zullen de verschillende hypotheekvormen en –aanbieders vergelijken om jou een passend hypotheekadvies te geven. Ook tijdens de Startersavond op 18 maart in Bar Wigbolt onder het genot van een kopje koffie of een biertje. Zin in? Meld je gratis aan op http://hoekstraenvaneck.nl/MenuID/3185/ContactKort/starterslening-haarlem.html

Je eerste huis kopen? Kom naar de Startersavond bij Hoekstra & van Eck in Almere



v.l.n.r. Jeroen Gerbrands, Daniëlle

Edens, Frank Rohlog en Annette Bakelaar

De Starterslening in Almere is weer beschikbaar! Kun jij hier gebruik van maken? Je weet het na je bezoek aan de Startersavond in Almere op 1 augustus 2013.

Een Starterslening betekent een voordelige hypotheek en een aanvullende renteloze lening. Dit kan je een besparing opleveren tot wel € 300,-p/m op je maandlasten met de toch al laagste hypotheekrente in 7 jaar. Je koopt nu je eigen woning al vanaf € 461,00 per maand!

Op de Startersavond laten we zien welke mogelijkheden er nu zijn om een huis te kopen. Maak je als starter gebruik van deze mogelijkheden, dan zal je zien dat je heel snel een huis vindt welke je verwachting overtreft. Ben je een starter op de woningmarkt? Kom dan naar de Startersavond en benut:

• De vele aantrekkelijke regelingen zoals de Starterslening, de Nationale Hypotheek Garantie of de Schenkingswet.
• De onderhandelingsruimte over de prijs door het ruime aanbod aan woningen.
• De historisch lage hypotheekrente.

Neem je salarisstook en werkgeversverklaring mee naar onze startersavond op 1 augustus. Hiermee kunnen we vaststellen of je recht hebt op de lening en tot welk bedrag je een hypotheek kunt krijgen. Zo kun jij gericht op zoek naar een nieuwe woning!
 
De Startersavond
1 augustus 2013
Tussen 19.00 uur en 21.00 uur welkom
Hoekstra & van Eck
Koppeldreef 3 in Almere
@hvealmere
almere@hoekstraenvaneck.nl
 
Aanmelden? Graag
Kosten? Nee
Wat neem je mee? Je salarisstrook en werkgeversverklaring

Kijk voor meer informatie op onze website

De realiteit en de aanstaande nieuwe spelregels

Met de huidige hypotheekregelgeving is de leencapaciteit van kopers 106% van de waarde van de woning. In de praktijk houdt de bank echter 104% aan. Die 4% bovenop de koopsom is nodig voor de overdrachtsbelasting, verwervingskosten en bemiddelingskosten voor de hypotheek.

Bij een koopsom van € 214.000,- (op dit moment landelijk gemiddelde volgens het kadaster) kan er bovenop de aankoopsom € 8.560,- extra worden geleend voor de overige kosten waarvan er € 4.280,- (2%) aan overdrachtsbelasting opgaat en dus een zelfde bedrag overblijft voor de verwervingskosten (taxatie, notaris, etc.) en bemiddelingskosten voor de hypotheek. Bij een lagere aankoopsom is het bedrag voor de overige kosten dus nog lager.

De vooruitzichten voor de leencapaciteit van de kopers zijn nog iets somberder. Met redelijke zekerheid kan de aspirant-koper er vanuit gaan dat straks alleen nog maar de koopsom kan worden geleend. Dit kan dus een belangrijk argument voor de aspirant-kopers zijn om dit jaar nog zaken te doen.

Een ander belangrijk argument kan zijn, dat op dit moment de maandlasten bij een koopsom van € 214.000,- en een rente van 4,2% met rentevasteperiode van 10 jaar op € 500,- netto uitkomen. Daarmee ligt het niveau van de maandlasten lager dan in 1999.

Naast het verlagen van de leencapaciteit voor de koper verplicht de overheid om vanaf het nieuwe jaar ook het aflossingsgedeelte fors te verhogen, waardoor de gemiddelde maandlast hoger uit zal vallen voor de koper. Dit kan oplopen tot een paar honderd euro per maand in 2013.

Wat betekent dit voor de verkopers in deze markt? De woningen die voor de kopers bereikbaar zijn, zullen dus in goede staat moeten verkeren en aan bijna alle wensen van de koper moeten voldoen. De koper zonder spaargeld kan immers niet extra investeren en de kopers met spaargeld moeten dit soms gebruiken om het tekort op hun bestaande hypotheek bij verkoop eigen woning aan te vullen.

Mocht er naar aanleiding van afgelopen zaterdag geen concrete interesse voor uw woning zijn, of heeft u al een (te) lange periode geen kijkers meer gehad, dan is in de meeste gevallen een forse prijsaanpassing raadzaam.

Als zowel de kopers als verkopers alle aanstaande ontwikkelingen meewegen in hun beslissingen voor het vierde kwartaal, dan zou het heel logisch zijn dat het aantal verkopen enorm toeneemt de komende maanden.

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra & van Eck
@maikelvenneker

Grootste makelaarskantoor van Nederland

Afgelopen vrijdag is de top 100 van grootste makelaars gepubliceerd in het Vastgoed Magazine. Deze lijst is samengesteld door het magazine in samenwerking met Bangma & Bosma Bedrijfsadvies. De ranking is gebaseerd op het aantal opdrachten in portefeuille in combinatie met het aantal medewerkers. Wij zijn trots op het feit dat Hoekstra & van Eck en Hendriks Makelaardij op nummer 1 staat maar daar houdt het uiteraard niet op. Het onderzoek is voor het eerst gehouden en zal jaarlijks worden gepubliceerd.

De “Grootste van Nederland” worden is geen doel op zich maar het gevolg van de dagelijkse inzet van onze medewerkers op de kantoren en binnen die kantoren de enorme bereidheid om de klant tevreden te stellen. Daarnaast zegt het niet per definitie iets over de door de kantoren geleverde kwaliteit . Voor sommige opdrachtgevers is het misschien wel een reden om juist niet voor ons te kiezen.

Om op nummer 1 te komen wordt onder andere gekeken naar de omvang van de portefeuille. Op dit moment hebben wij meer dan 3500 particuliere opdrachtgevers en meer dan 50 nieuwbouwprojecten (deze projecten zijn niet meegerekend in de ranking). Het aantal opdrachten is bepalend voor het aantal klantcontactmomenten, wat weer bepalend is voor het aantal verkopen. Een woningverkoper is dus gebaat bij een groot aantal opdrachten van de makelaar. Vanwege onze omvang hebben wij meer dan 500 bezichtigingen per week. Dit zijn veel belangrijke contactmomenten met de relatief kleine groep kopers in deze markt, waarbij bij elke bezichtiging het doel is om de geïnteresseerde bij ons te laten slagen.

Naast de fysieke bezichtigingen hebben we vanwege de grote portefeuille ook veel bezoekers op onze unieke site. Door het nauwkeurig monitoren van de surfers op onze site kunnen we de woonwensen van deze groep in kaart brengen, waardoor we specifiek het geschikte aanbod onder de aandacht kunnen brengen. Met deze werkwijze zijn we uniek en het zorgt ervoor dat de kans het grootst is dat de prospect een tevreden koper wordt van een woning binnen onze portefeuille. Getuige de vele nieuwbouwprojecten is dit een werkwijze waar de professionele partijen ook in geloven.

Ongeacht de omvang de portefeuille is en blijft voor ons het leveren van kwaliteit een speerpunt. De eenvoudigste en beste omschrijving van kwaliteit is: “voldoen aan de verwachting van de klant”. Omdat we meer dan 3500 opdrachten hebben, hebben we ook dit aantal verwachtingspatronen. Helaas zullen we nooit 100% scoren, maar om zo dicht mogelijk bij de perfecte score te komen doen we veel onderzoek. Als eerste makelaar in Nederland vragen we alle kijkers die bij ons een woning komen kijken om een klanttevredenheidsonderzoek (KTO) in te vullen welke we rechtstreeks publiceren op de onafhankelijke makelaarswebsite www.wieisdebestemakelaar.nl. Nadat iemand bij ons een bezichtiging heeft gehad ontvangt diegene 's avonds een email met een korte vragenlijst naar de ervaring over onze dienstverlening en wordt een korte reactie gevraagd over de woning. Voor ons hele belangrijke informatie om de verwachtingen in kaart te brengen en waar nodig onze dienstverlening dus te verbeteren. Wilt u weten hoe de mogelijke koper van uw woning onze dienstverlening ervaart? Kijk dan op deze site. U zult helaas ook wel eens een negatieve reactie zien maar wij doen er alles aan om vanaf het moment dat de ontevreden reactie binnen is gekomen dit voor een volgende keer uit te sluiten.

Los van het onderzoek naar aanleiding van de klantcontactmomenten met woningzoekenden die bij woningen van ons komen kijken, doen wij ook onderzoek bij lopende opdrachtgevers. Elke opdrachtgever krijgt periodiek een KTO om de kwaliteit van de dienstverlening tot op dat moment te evalueren en in kaart te brengen. Helaas hebben we ook hier geen perfecte score, maar kunnen we met de informatie er wel alles aan doen daar zoveel mogelijk in buurt te komen. Het maakt voor ons inzichtelijk waar het door ons geboden product wel of niet in de pas loopt met de verwachting van de klant.

Het doel is dat iedereen in het bedrijf, met de geboden informatie van de KTO's, ons product wil afstemmen op de verwachting van onze klant. Als we daar in slagen dan bieden we kwaliteit waardoor we “De Grootste” blijven.

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra en van Eck
@maikelvenneker

Meedoen aan Alpe d'HuZes is “nee” zeggen.

Meedoen is “nee” zeggen en dat is nou net het moeilijkste dat er is..... Althans, als ik voor mijzelf spreek.

• Nee, voor mij geen biertje. Doe mij maar een watertje;
• Nee, ik hoef geen eten van de snackbar. Ik heb mijn eigen gesmeerde broodjes mee;
• Nee, ik blijf niet. Ik ga alvast naar huis;
• Nee, ik ga vanavond niet mee tot sluitingstijd. Morgenochtend ga ik me namelijk de blubber fietsen;
• Nee, ik heb de hele avond al gedronken. Ik ga dus niet mee shoarma eten bij Jeruzalem;
• En zo kan ik nog wel even doorgaan......

De afgelopen 6 maanden waren dat de antwoorden die in mijn hoofd zaten. Zowel elke ochtend, als ik opstond, als elke avond als ik naar bed ging. Die antwoorden zaten in mijn hoofd, maar kwamen er niet uit op de momenten dat het nodig was. Na 1,5 liter drinken de volgende ochtend kwamen de antwoorden gelukkig wel weer bovendrijven.

Gelukkig bestaat onze groep uit 15 deelnemers en ben ik niet de enige die hier last van heeft. Nog een maand en dan moeten we de berg op, dus de eindsprint qua voorbereiding is ingezet. Sommigen lopen voor op schema en sommigen zijn bezig met die eindsprint. Mijn eindsprint houdt in dat ik de hele maand mei 3x per week op “hoogte” spin, los van de kilometers die ik maak op de weg.

Meedoen aan Alpe d'HuZes is “ja” zeggen.

Meedoen is “ja” zeggen tegen een financiële garantstelling van € 40.000,- met ons team van 15 deelnemers. Om dit geld bij elkaar te krijgen hebben we, los van de donaties, 2 grote evenementen georganiseerd. In februari hadden we Culinair Oudorp en morgen vindt het benefietconcert plaats in de Grote Kerk in Alkmaar.

In een tijd waarin het niet zo eenvoudig is om een bedrijf te bellen en te vragen of ze een zak geld willen geven, blijkt daarentegen dat de bereidheid van bedrijven groot is om op een ander vlak iets te kunnen betekenen. Dat is ook waarom onze deelname tot nog toe een groot feest is. De reacties van bedrijven zijn zelfs hartverwarmend. We hebben bij redelijk veel bedrijven aangeklopt en niet om geld gevraagd maar of ze iets wilden doen en willen meedenken hoe het mogelijk nog beter kan.
Dit met bijna altijd een positief antwoord als gevolg.

Het doel was dus om diensten aan elkaar te koppelen en als je die samen brengt tot iets te komen waar de gasten graag voor betalen. Na morgen weten we of de gasten graag hebben betaald voor hun komst naar de Grote Kerk in Alkmaar. Dan kunnen we zondagochtend weer beginnen met “nee” zeggen.

Met sportieve groet,

Maikel Venneker
@maikelvenneker

Waar ben ik in godsnaam mee bezig?

Dit heb ik me het afgelopen jaar 10x zoveel afgevraagd als daarvoor. Heeft niets te maken met mijn werk in de makelaardij, want ik vind nog steeds dat ik, samen met de beste en leukste collega's, voor het mooiste bedrijf in ons vakgebied werk.


Het heeft alles te maken met mijn deelname aan Alp d’HuZes. Geïnspireerd door de deelname van mijn neef i.c.m. het ondersteunen van de strijd tegen kanker beloofde dit een groot feest te worden. Als ik het beoogde schema zou volhouden dan zou ik voor het eerst sinds jaren weer een strak lichaam hebben als het strandseizoen zou beginnen. Ook een leuke bijkomstigheid.

Een groot deel van “onze groep” pakt inderdaad het schema op om de berg 6x te beklimmen. Die zijn inmiddels zo getraind dat ze zonder handen en op een wiel naar boven kunnen. Een daarvan is mijn buurman. Heerlijk confronterend als hij weer voorbij fietst, voor de 4e keer die week.

Na een klein half jaar ben je wel een meester in het bedenken van excuses. Heb zelfs een keer overwogen om mijzelf te blesseren toen ik geen “geldig” excuus kon verzinnen.

Gelukkig werd ik overtuigd om mee te gaan spinnen. De herinneringen die ik aan deze discipline heb zijn niet heel positief. Volgens mij zijn dat in 2002 welgeteld 2 lessen geweest in ruil voor 1,5 jaar abonnementskosten. Ik heb beide lessen niet volgemaakt. Soms moet je over dingen heen stappen dus ik besloot toch maar weer te gaan.

Op dinsdagavond is het druk met spinnen. Welgeteld een mannetje / vrouwtje of 40 in een te klein zaaltje dat ongelooflijk stinkt naar het zweet van de groep ervoor. Wat een feest. Na 3 lessen was ik nog steeds de slechtste. Ook die dame naast me van 100+ kg hield het langer vol. Gelukkig kon ik net op tijd een blessure verzinnen tijdens dat uurtje. Bij binnenkomst is het de kunst het juiste fietsje uit te pikken. De fiets waarbij je eigen “cadans” niet zichtbaar is voor de juf maar juf wel zichtbaar is. Medespinners van de dinsdagavond groep begrijpen dat laatste. Inmiddels heb ik de smaak te pakken dankzij mijn teamgenoten.

Gister een mail van een andere teamgenoot. Eentje waar je als medeteamgenoot ongelooflijk trots op bent. Die gaat die dag zeker 6x halen en fietst vooraan mee. Hij mailde dat collega’s van zijn zwager 1200,- voor “ons” hadden opgehaald.

Zijn zwager is Jurg, waar ons beste team naar vernoemd is. Jurg is een jonge vent, een topper, vader, echtgenoot en opgegeven. Zijn behandelingen zijn gestopt werd ons gemaild en hij wordt alleen nog geholpen als de pijn ondraaglijk wordt. Een van zijn wensen is om Alp d’HuZes met ons nog mee te maken en die strijd is veel groter dan die wij moeten leveren voor deelname. Slik. Tranen in mijn ogen. Toen wist ik weer waarvoor we het doen.

Met sportieve groet,
Maikel Venneker, @maikelvenneker

In 2012 wél verkopen, het kan zeker

Begin van het jaar staat in het teken van het uitspreken van de verwachtingen voor het aanstaande jaar en het vaststellen van de definitieve aantallen en cijfers van het afgelopen jaar. Als we de verwachtingen voor het komend jaar bekijken, dan geeft de NVM aan dat het aantal transacties vermoedelijk 5% lager zal liggen dan 2011 (in 2011 ruim 120.000 transacties) en verwachten de banken een prijsdaling van 5-10%. Als we kijken naar januari, dan is het jaar slecht begonnen met 7500 transacties. Het ziet er vooralsnog niet naar uit dat dit aantal transacties per maand zal gaan stijgen en dus moeten wij er samen met u voor zorgen dat uw woning daar tussen zit.

In het verleden was een prachtige afwerking of goede ligging of gunstige prijs voldoende om de woning te verkopen. In deze markt moet de woning op alle 3 de punten voldoen met prijs als belangrijkste USP, anders is het voor de koper onvoldoende interessant. Er moet rekening gehouden worden met de financiële beperkingen waar de koper mee te maken heeft. Voorheen was het verstrekken van hypotheken door banken een van de belangrijkste producten maar vandaag de dag een “bij product”. Wanneer heeft u voor het laatst een reclame gezien om een hypotheek af te sluiten?

Als ik de gemiddelde portefeuille beoordeel, dan kun je de meeste opdrachten die langere tijd in de verkoop staan in meerdere categorieën verdelen:

1. Woningbezitters die in principe willen verkopen, overwaarde hebben en een bepaalde prijs in hun hoofd hebben maar zolang die niet wordt geboden wordt er niet verkocht;
2. Woningbezitters die de prijs niet met de markt mee kunnen laten zakken omdat de hypotheek te hoog is. In veel gevallen zijn deze woningen binnen 5 jaar geleden gekocht of ingrijpend verbouwd;
3. Woningen waar voor de doelgroep teveel aan moet gebeuren (afwerking).

Als opdrachtgever mag u van ons verwachten dat we voor alle opdrachtgevers een oplossing aandragen en dat kunnen we.

Als u zich als opdrachtgever in categorie 1 begeeft, dan is het de taak van de makelaar u op andere gedachten te brengen. Aan de hand van de beschikbare cijfers, de marktkennis en ervaring zou dit in de meeste gevallen moeten lukken mits opdrachtgever openstaat voor een eerlijk verhaal en de emotionele argumenten loslaat. De meest voorkomende argumenten in de praktijk:

“ik heb de tijd”;
“ik heb er zelf zoveel voor betaald dus wil dat ook ervoor hebben”;
“laat eerst iemand maar eens bieden”;
“mijn buurman heeft bedrag X gekregen en mijn huis is mooier”;
“ik pak zelf het voordeel van de overdrachtsbelasting”;
“opknappen van de woning laat ik aan de kopers over”.

Mocht categorie 2 van toepassing zijn dan komt ook de rol van de hypotheekadviseur om de hoek kijken. In het geval van een NHG hypotheek zijn er sommige gevallen (scheiding, ontslag, arbeidsongeschiktheid, overlijden van partner) concrete mogelijkheden om de woning toch voor een reëel bedrag in de verkoop te zetten en kwijting te krijgen voor het tekort aan opbrengst. Mocht u geen NHG hypotheek hebben dan zijn er ook nog andere oplossingen. Indien er na verkoop een nieuwe woning gekocht gaat worden, dan kan er via de nieuwe hypotheek het tekort aan opbrengst van de oude woning in veel gevallen mee worden gefinancierd. Tot
€ 20.000,- zijn de mogelijkheden zelfs goed te doen en daarboven is het afhankelijk van de WOZ waarde van de nieuwe woning i.c.m. het inkomen.

Voor woningen in categorie 3 die niet aan de eisen van de doelgroep voldoen is er een goede oplossing voorhanden. Het meest lastige is om onder ogen te komen en te beseffen dat de woning niet aan de wensen van de doelgroep voldoet. De reden waarom het zo belangrijk is om de woning wel aan te passen aan de wensen van de doelgroep is omdat kopers bijna geen verbouwingskosten meer mee kunnen financieren. De wil is er wel maar de mogelijkheden zijn er simpelweg niet vanwege de beperkingen die zijn opgelegd t.a.v. de leencapaciteit. Het is dus veel interessanter voor de koper om een kant en klare woning te kopen. Als opdrachtgever zou ik u willen uitnodigen om de uitdaging aan te gaan en onze specialist te vragen in hoeverre uw woning aan de doelgroep voldoet. De verkoopstylist die bij u langs komt heeft voor nagenoeg alle gevallen de oplossing, ook als de financiële mogelijkheden qua directe investering lastig zijn. Vaak is dit een emotioneel lastig traject omdat de woningbezitter erg gehecht is aan de staat van de woning. De kunst is om deze emotie los te laten.

Met vriendelijke groet,

Maikel Venneker
Directeur makelaardij Hoekstra en van Eck
@maikelvenneker